Кипр может похвастать уровнем своих подрядчиков и застройщиков. Довольно большое количество местных застройщиков имеют деятельность также и за пределами Кипра. По размеру и типу они стоят в ряду крупнейших компаний мира. Покупка недвижимости, через такие компании, является дополнительной гарантией, не только того, что ваш дом будет сдан в срок и будет высокого качества, но и того, что вы получите различные дополнительные льготы в виде помощи по таким вопросам как аренда, техническое обслуживание, выдача правового титула собственника и т.д.

Конечно, все вышесказанное не означает, что меньшие по размеру компании-застройщики не компетентны в своей деятельности. Разработка строительных объектов на этом острове является сродни национальному виду спорта, с людьми и компаниями из всех слоев общества, участвующих в таких предприятиях. В виду этого, мы настоятельно рекомендуем, прежде чем связать себя обязательствами, узнайте у застройщика ряд простых вопросов. Вопросы могут затрагивать следующее: какие другие завершенные проекты у него есть, число его сотрудников, имя его банкира, если он свободный собственник земельного участка, на котором возведена недвижимость, если он получил лицензию на строительство проекта, имеет ли недвижимость правовой титул собственника и т.д.

Спросите о наборе спецификаций и списке креплений, включенных в цену, размере участка, размере квартиры и т.д.

Совершайте покупку через адвоката и убедитесь в отсутствии ипотеки на недвижимость и других сдерживающих факторах, надо обязательно следовать процедуре, чтобы обезопасить себя.

10 Строительных Заповедей

Из многочисленных писем, которые мы получаем, и различных публикаций в местной и иностранной прессе, информации по телевидению, а также, из бесед со множеством иностранных покупателей, выяснилось, что существует растерянность о положении в области недвижимого имущества на Кипре у значительной части покупателей. Данное положение усугубляется тем, что различные «эксперты» в сфере недвижимости пытаются сравнить ситуацию в Великобритании, с той, что существует на Кипре в настоящий момент. По этой причине мы представляем наши 10 строительных заповедей на всеобщее обозрение, в том числе и адвокатам / агентам по недвижимости и др. Заповеди представлены в краткой форме, но суть от этого не меняется. Заповеди в основном относятся к собственности без правового титула, хотя, в некоторой степени, могут применяться и к собственности с титулом.

Проблемы разрешений/документов подтверждающих собственническое право/сертификатов о допущении и т.д. хорошо известны и наши 10 строительных заповедей направлены на улучшение неудовлетворительной ситуации.

Итак, при покупке недвижимости на Кипре:

No.1: Прежде, чем связать себя обязательствами, получите копии градостроительного разрешения и строительной лицензии. В отличие от, Великобритании, ряд проектов/строений возводится без планирования и разрешения на строительство. Основным разрешением является градостроительное разрешение, и хотя строительная лицензия, скорее формальность, к ней могут прилагаться условия, которые смещают градостроительное разрешение (последнее относится к деталям по проекту в целом, таких как дренаж, канализационная система, дороги и т.д.)

No.2: В случае если недвижимость заложена (получите письменный отчет от вашего адвоката в отношении любых обременений) следует получить освобождение от ипотечного кредита из банка, через застройщика/продавца. Если он не сможет получить освобождение, тогда не связывайтесь с этой сделкой купли-продажи. Такое банковское освобождение является гарантией того, что в случае, если банк решает обратить взыскание, оно не будет касаться вашей собственности. Если есть другие обременения, например, запись в деле и т.д. на собственность, освободитесь от них до окончательного оформления покупки. Адвокат покупателя должен провести тщательную проверку, чтобы убедиться, какие обязательства возложены на недвижимость. Если вы понимаете, что сумма ипотечного кредита высока, это не обязательно плохо, так как остаток задолженности может быть очень мал. Иногда ипотеки ставятся в режим ожидания разработчиком от имени покупателей, хотя в действительности были погашены.

No.3: Предусмотрите в контракте предполагаемую дату выдачи сертификата окончательного утверждения. Сложно быть точным на данном этапе, и это не обязательно будет вина разработчика, так как он не в состоянии контролировать сроки волокиты. Как правило, временные рамки составляют 2-4 года после завершения проекта. Когда подходит время, и сертификат не выдан, прежде чем покупатель совершит какие-либо действия, попросите разработчика разъяснить в письменной форме причины задержки. Это возможно будет проверить с властями.

No.4: Предусмотрите в контракте предполагаемую дату выдачи правового титула на собственность. Подобная ситуация описана в №3 вверху.

No.5: Вставьте в договоре купли-продажи пункт для перепродажи т.е. отмены первоначального договора и заключение разработчиком нового договора купли-продажи с новым покупателем, которого вы, как первоначальный покупатель будете указывать. Некоторые разработчики не примут такое условие, так как задействовано множество вопросов, включая дополнительное налогообложение разработчика, подразумевая, что первоначальный покупатель должен обеспечить в налоговых органах освобождение от налога, в то время как вопрос о сборе за двойную передачу еще не выяснен (пока не проверялся).

No.6: Снимите оплату за перепродажу разработчиком на момент договора - например, плата в размере € 2,500 - € 4,300 разработчиком является разумной и первоначальный покупатель должен нести ответственность, с тем, чтобы разработчик не понес дополнительных расходов, включая налоги и т.д. По этой причине первоначальный покупатель должен получить налоговое освобождение и т.д., как было сказано выше.

No.7: Согласитесь со стоимостью имущества на 01.01.1980, относящейся к налогу на собственность, который выплачивает разработчик. Такая ситуация считается справедливой, даже если стоимость недвижимости, которую вы покупаете, не подлежит налогообложению (то есть меньше, чем € 170,000 по состоянию на 01.01.1980). По этой причине и для того, чтобы иметь какую-то основу ежегодного налога, можно согласовать формулу 1/3 от стоимости недвижимости при продаже, по которой налог на недвижимость будет определяться.

No.8: Получите строительную гарантию на срок не менее 12 месяцев. Структурная устойчивость длится вечно, но для всего остального 12 месяцев является нормой. Имейте в виду, что на дефекты, вызванные жильцами, строительная гарантия не распространяется.

No.9: Если здание готово/в стадии разработки, сделайте структурную экспертизу недвижимости, проводимую квалифицированным инженером-строителем. Натренированный глаз привычен к деталям.

No.10: Заверьте договор купли-продажи штампом о гербовом сборе в течение 1 месяца с даты подписания. Кроме этого вы должны его депонировать в Земельном Кадастре в пределах 6 месяцев с даты продажи. Депонированный договор купли-продажи выступает в качестве нагрузки на собственность и как таковая она не может быть продана другим. В случае если проект будет заложен на более позднем этапе, ваш договор купли-продажи будет иметь приоритет. Помимо этого, вам потребуются доказательства, что договор купли-продажи депонирован для получения льготы по освобождению от налога на недвижимость, в случае необходимости.

Надежность: Будьте очень внимательны, кому вы отдаете деньги. Показатели предыдущей деятельности разработчика являются лучшей формой гарантии, но если вы боитесь, что стройка не будет завершена, запросите банковскую гарантию (это будет вам стоить 1,8% годовых от суммы гарантии).

На случай если вы сами хотите построить собственное строение, следует выбрать подрядчика, основываясь на его категории. Мелкие подрядчики, возможно, не возьмутся за крупные проекты и т.д. Как правило, подрядчики заключают с вами договор и предоставляют банковскую гарантию на добросовестное исполнение своих обязательств. Обычно гарантия составляет 10% от строительного договора. При подписании договора вам потребуется заплатить первый взнос в размере 10% -12%, и по которому подрядчик должен снова предложить банковскую гарантию. Следующие выплаты производятся поэтапно в зависимости от свидетельства архитектора.